文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōn100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米g)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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