文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(sh什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面ī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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